Поштовхом для початку такого бізнесу послужило випадкове везіння одних моїх знайомих. Вони придбали затоплюваних дачну ділянку без будівель за 8 000 рублів, колишні господарі просто позбулися нікчемного майна і докучавших щорічних внесків. Потім знайомі самостійно оформили ділянку належним чином з отриманням свідоцтва на право власності - ще за 8000 рублів.
Через два роки селищної адміністрацією була проведена осушувальна меліорація, і в цей дачний кооператив прийшов газ. Це випадковий збіг обставин підкинуло ціни, і ділянку було продано 450 000 рублів. Це не умовні, а реальні ціни, які, звичайно ж, істотно підросли по закінченні декількох років, проте це зростання і є основним постулатом даного виду заробітку.
Лише роком пізніше занедбані, проблемні або віддалені ділянки коштували вже 40 тисяч рублів, а в даний час вартість таких ділянок коливається від 150 000 до 500 000 рублів.
Необхідно відзначити, що в залежності від регіону ціна на земельну ділянку може сильно варіюватися, однак суть залишиться колишньою, ми завжди продамо дорожче, ніж купили і лише початкові вкладення виявляться більше. Навіть у унікально дорогому Московському регіоні є земельні ділянки зі згорілими будинками, будинками, що мають технологічні вади і не підлягають подальшій експлуатації, затопляемыми ділянками, проблемними документами, складними сусідами і т. д.
Дачні ділянки з подібними проблемами в центральній частині Росії можна купити практично за безцінь. Тобто даний бізнес підходить практично для будь-якого регіону. Більшу частину ринку недорогих ділянок формують садівники, що терміново потребують засобах, а також, на жаль, асоціальні елементи.
Отже, рішення прийнято, знайдений стартовий капітал, і ми починаємо пошук відповідного об'єкта, якщо у Вас, звичайно, немає своєї непотрібної дачної нерухомості. Для зручності обчислення і наочності прикладів ми не будемо брати ні московських, ні калінінградських, ні хабаровський цін. Візьмемо за середньостатистичні показники ціни, які сформувалися в Уральському федеральному окрузі.
Отже, газети рясніють оголошеннями куплю будь ділянку за 150 000 - 250 000 рублів. Це перекупники, наші конкуренти, але в даному випадку вони допомагають нам визначити наш нижній ціновий поріг, вірніше сказати вилку. Ось в цьому ціновому діапазоні ми і будемо дивитися ділянку.
Приділяємо увагу сезону.
Взимку попиту майже немає, і ціни помітно знижуються, проте підвищується ризик придбати під снігом щось зовсім вже непрезентабельна. Зогнилий низом зруб, кротові нори, болотиста земля або бите скло від зруйнованої теплиці можуть стати неприємним сюрпризом по весні, а також зайвої статтею у графі витрат по усуненню.
Звичайно, основні тяготи експлуатації проблемної ділянки ляжуть на покупця, але адже цю ділянку ще потрібно буде продати. Щоб зимове придбання не перетворилося на кошмар можна зробити наступні дії, розшукати і поспілкуватися з головою або сусідами продавця, вони, чомусь завжди охоче розповідають про мінуси сусідської ділянки. Знайти їх можна у сторожів, навіть у найглухіших кооперативах є журнали з телефонами власників на випадок пожежі або крадіжки.
Можна спробувати максимально скинути ціну, посилаючись на те, що взимку ринок садової нерухомості практично замерзає. Ну, або як варіант намагатися зазирнути в очі до продавця і зрозуміти справді потреба змусила його продавати цю ділянку взимку або ж це єдиний сезон, коли його взагалі можна продати. Можливо через 1,5 - 2 роки Вам також доведеться позбавлятися від нього в суворі зимові місяці.
Розглянемо річну покупку. Нас не лякають злі сусіди, нам з ними не жити, нас не бентежить поганий стан будівель і відсутність світла чи газу. Є ділянки, які по багато разів продаються з формулюванням «скоро буде газ» або «газ недалеко». Чого нам дійсно потрібно цуратися так це нових ділянок в цій ціновій категорії.
Скажімо так, ділянка 10 соток за 180 000 рублів в новому кооперативі подорожчає не так швидко, як нам хотілося б, і майже кожен покупець буде задавати Вам питання «А що, навіть маленького будиночка немає?». Таким чином ми шукаємо запущену б/у дачу з будиночком або самотньої баньками за 200 - 250 тисяч. Очевидно, що весна, і як не дивно осінь, найдорожчі, а стало бути невигідні періоди для покупки.
Перший крок зроблено - дача придбана, припустимо нами витрачено з урахуванням реєстраційних дій та вступного внеску 230 000 рублів, насамперед, не здійснюючи ніяких дій по її поліпшенню тут же виставляємо її на продаж за 385 000, ну а раптом, випадковий залітний покупець зрадівши тому, що Ви скинули на всі недоліки «аж» 85 000 рублів забере її у Вас за 300.
Саме сприятливий збіг обставин і Ви, заробивши 70 000 рублів мінус внесок та реєстрація, знову приступаєте до пошуку чергового ділянки. Так буває дуже рідко. Але вже коли, нам неймовірно пощастило, давайте опустимося на землю і розглянемо питання оподаткування.
Податковий кодекс РФ надав нам, фізичним особам, можливість не платити податок на продаж нерухомого майна у разі, якщо ми володіли цим майном більше трьох років або якщо вартість майна не перевищує 1 млн. руб. Заповнити та надіслати податкову декларацію один раз на рік потрібно буде в будь-якому випадку. Якщо ж ви будете реєструватися для здійснення даної діяльності як ІП, вибирайте спрощену систему оподаткування. Статтею 346.20 Податкового кодексу РФ встановлена ставка податку для ІП на «спрощенку» в розмірі 6%.
Але припустимо, куплений нами ділянка не продається, як же можна його поліпшити малими витратами. Обов'язково новий лічильник і проводка до однієї лампочки і однієї розетки. Палаючий в будиночку або лазні світло і відіграє копійчане радіо можуть розтопити серце бувалого садівника. Фронтальний огорожа з штахетника можна зробити навіть своїми силами, переконавши покупця, що Ви не виносите глухих триметрових огорож.
Землю можна обробити «фрезою», що додасть їй товарний вигляд на пару тижнів, але потім густі пагони бур'янів знову заполонять ваш ділянку. Якщо так, то можна підтримувати товарний вигляд звичайним тримером з волосінню, вспахав землю безпосередньо перед продажем. А взагалі-то в питанні поліпшення земельної ділянки з будиночком краще проявити фантазію, щось закрити фанерою знайденої в сараї, щось задрапірувати старим покривалом з комори, а новий мангал за 200 рублів з мережевого гіпермаркету відверне тих, чиї дачні інтереси далекі від посадок і полівок.
Що щодо ціноутворення, то відсутня єдина методика, тут кожен дачник або інвестор сам собі економіст. Найбільш поширений метод - це подвоєння первісної вартості, але така ціна доречна при довгостроковому володінні в 2-3 роки. Тобто наш гіпотетичний ділянку можна буде виставити через 1,5 - 2 роки за 460 - 480 тисяч рублів з урахуванням торгу.
При схемі продажу: купив-підробив-продав, зазвичай беруть собівартість, додають витрати на поліпшення і закладають прибуток, хто 50, хто в 70, а хто і 100 000 рублів. При продажу потрібно і можна співпрацювати з усіма ріелторами, які запропонують вам свою допомогу у продажу. Можна також матеріально зацікавити голови дачного кооперативу до нього дуже часто звертаються потенційні покупці, а заповзятливий голова має на цей випадок сформований список продаваних ділянок в своєму кооперативі, в якому за невелику плату, Ви можете легко опинитися на першому місці.
Підтвердженням того, що все це працює, є численні оголошення по всім дачним напрямами, удаляющимся від Вашого міста: «Продам, куплю земельну ділянку». Саме так: продам і куплю в одному оголошенні. Вони напевно вже заробили на цьому свій перший мільйон, а Ви?
