Початкове вкладення:
Нижній рівень - 3000$
Верхній рівень - 10000$ (включаючи офіс, автомобіль, витрати на рекламу).
Термін відшкодування початкових витрат - від двох до 5 місяців.
Робота оцінювача нерухомого майна полягає у визначенні вартості
поданого йому майна. В цій галузі бізнесу коло клієнтів включає в
себе:
- УРЯДОВІ установи: кожен раз, коли місцеві влади позбавляються від
нерухомого майна або переглядають податкову політику, їм потрібно
визначити вартість певного нерухомого майна.
- АДВОКАТИ: коли вони ведуть справи по розділу майна або представляють клієнтів
при розірванні ділового партнерства або подружніх пар, коли необхідний розділ
майна.
- ПОКУПЦІ та ПРОДАВЦІ: перед продажем і купівлею будинку люди повинні дізнатися
точну вартість їх майна.
- СТРАХОВІ компанії і агенти: перш ніж встановити величину збитків при
пошкодженні майна, страхові агенти потребують відомостях про поточною ціною на
страхуемое майно.
- БАНКИ: перш ніж позичити людині або організації необхідну суму, необхідно
визначити вартість представленого заставного майна.
Оцінювач майна може спеціалізуватися на одній із вищевказаних завдань,
або мати справу з майном певного типу, але багато найбільш великі
компанії включають послуги по всіх пунктах.
Оцінювач нерухомого майна не просто оглядає майно і робить
миттєвий прогноз про стан і вартості. Оцінювачі зазвичай використовують підходу 3
до вирішення проблеми:
1. Підхід з точки зору ВАРТОСТІ . Спочатку ви розглядаєте всі окремі
частини майна - яка сума була заплачена спочатку - і структуру
майна. Ви не зобов'язані шукати будівельні дефекти, тому вам не обов'язково
бути інженером, але, тим не менш, вам необхідно мати
основні знання в галузі будівництва. Потім необхідно встановити, скільки б
коштувало будівництво, якби воно відбувалося сьогодні. Потім ви віднімаєте
величину зносу існуючого майна з часу купівлі та будівництва.
Кінцевий результат - вартість майна.
2. Підхід з точки зору ДАНИХ РИНКУ . Порівнюється продажна вартість
майна в тому ж районі, яке можна порівняти з майном, яке ви оцінюєте.
Ви виробляєте порівняльний аналіз, віднімаєте знос, і враховуєте відмінності,
такі як розмір, вартість ремонту і так далі.
3. Підхід з точки зору ОЦІНКИ ДОХОДУ . Цей метод передбачає, що власник
може побажати залишити за собою майно, і отримувати дохід від здачі його в
оренду. Вам доведеться порівняти вартість оренди за подібне комерційне або
житлове нерухоме майно в тій же області, що і обчислити яку суму ваш клієнт
зможе заробляти у вигляді чистого доходу.
Процедура оцінки - це не просто звернення в місцеві фінансові органи та
визначення того, за яку суму продавали останнім часом схожу
нерухомість. Хороший оцінювач завжди повинен визначити причину продажу даного
майна та мета продажу. Проявіть талант дослідника, поговоріть з продавцем
і покупцем, з адвокатами, посередниками, й іншими, загалом з усіма, хто
бере участь в угоді. Оплата роботи оцінювача багато в чому залежить від його
проникливості, здатності зробити точні дослідження даної угоди, і
прийти до вірного висновку про ціну.
Значно збільшити свій дохід ви зможете, якщо будете працювати з декількома
замовленнями одночасно. Багато приватні власники вимагають порівняння ринкових цін
не рідше ніж раз у півроку, у той час як комерційна нерухомість вимагає
переоцінки значно рідше.
Зазвичай оцінка комерційної нерухомості займає значно більше часу, ніж
оцінка приватної нерухомості.
Оціночні компанії поділяються на дві категорії: приватні підприємці, які працюють
майже без власних витрат, і великі фірми, в яких працюють від 20 до 30
співробітників.
Робота приватника не вимагає великих стартових витрат. Йому не потрібно орендувати
офіс (працювати можна з дому), купувати обладнання (можна обійтися домашнім
комп'ютерів, цифровим фотоапаратом) крім вимірювальних інструментів.
Єдині витрати - реклама. Недорогий і ефективний спосіб пошуку клієнтів-
розмістити оголошення в довіднику «жовті сторінки».
У міру зростання вашого бізнесу вам доведеться розширюватися. На певному етапі
знадобиться офіс і додаткові співробітники. Все більше уваги і коштів ви
будете приділяти просуванню фірми. Деякі оціночні компанії співпрацюють з
агентствами нерухомості, які надають їм базу потенційних клієнтів.
Інші вступають в асоціації ріелторів.
ІНВЕСТИЦІЇ
Інвестиції в нерухоме майно - простий і вигідний бізнес. Інвестор купує
кілька гектар землі за дуже низькою ціною в перспективному за його оцінками
районі, а потім через кілька років перепродує її дорожче з прибутком для себе.
Такими вкладеннями можна займатися в будь-якій частині країни на будь-який термін і
практично завжди успішно.
Інвестиції в нерухомість вважаються найбільш прибутковими порівняно з іншими
видами інвестицій, але незважаючи на свій величезний дохідний потенціал залишаються
ризикованими.
Одна з проблем з нерухомим майном полягає в тому, що воно
низколиквидное, на відміну, наприклад, від акцій. Термін інвестування становить
кілька років, саме тому не рекомендується вкладати всі кошти в інвестиції
такого роду.
На цьому ринку існують і спекулянти, які купують землю з метою швидкої
вигідного перепродажу. Не займайтеся спекуляціями на початковому етапі. Для цього
необхідний великий досвід і знання.
Почніть тренування з оцінки свого власного будинку. Проаналізуйте в якому
районі він знаходиться, його розташування по відношенню до зупинок, магазинів та
тощо, в якому стані будинок, чи потрібна йому ремонт і скільки на це піде
грошей, є ландшафтний дизайн на ділянці. Всі ці чинники значно впливають
на вартість будинку.
Часто високий дохід можна отримати, купуючи зношеного будинку і
відновлення його для негайного продажу.
Дуже вигідним є придбання землі для комерційного використання.
Найбільш привабливою вважається земля, прилегла до магістрального шосе,
оскільки на ній можна розташувати магазин, заправну станцію і так далі.
До речі, краще займатися пошуком землі самостійно, не вдаючись до допомоги
ріелторських агентств, оскільки вони самі шукають свою вигоду при продажу .
Навчіться купувати землю перш ніж на неї з'явиться попит. При сьогоднішній
фінансової ситуації, покупка землі заздалегідь - єдиний спосіб заощадити.
Тримайте землю у власності, до того моменту, коли ви зможете її перепродати з
великим прибутком. Не поспішайте продавати найкращу землю, вивчіть динаміку
зростання цін.
Як правило, купівля ділянок землі в межах 50 км від інтенсивно зростаючого
міста - найкращий метод інвестиції. Перш ніж діяти, ознайомтеся з
літературою, вивчайте інформацію, набувайте досвіду оцінювача. Не поспішайте відразу
купувати, шукайте недоліки, і з'ясуйте цінову специфіку місцевого ринку. Завжди
шукайте привабливі пропозиції. Знайти об'єкти можна за оголошенням рядковим
приватних громадян і в розмовах з місцевими жителями.
Перш ніж намагатися продати нерухомість, оцініть спочатку потенціал ділянки.
Чи можна в майбутньому організувати бізнес на даній ділянці землі? Чи може банк,
приватна готель, ресторан та інші прибуткові компанії бути розташованими на
даній ділянці землі?
Навчіться аналізувати "за" і "проти". Специфіка такої діяльності змусить
вас вивчати самі нижні і верхні сектори ринку або нинішньої
економічної ситуації. Ваша мета - знайти майно, яке набуде більшої
цінність нової форми використання запропонованої вами.
АГЕНТ З НЕРУХОМОСТІ
Початкові інвестиції:
Нижній рівень 1000$ (ліцензія і необхідне обладнання),
Верхній рівень 20000$ (відкриття посередницької фірми, оренда та інше).
Перш ніж почати роботу вам необхідно спочатку навчитися. Зробити це можна
поступивши на роботу у велику компанію. Там ви навчитеся всім аспектам і ньюансам
цього бізнесу. Ви повинні добре розбиратися в типах нерухомості, вміти
оцінювати ринок, вести переговори, знати технології продажів. Період навчання
триває в середньому близько 2-х років.
Далі, якщо ви хочете створити свою фірму, ви можете зробити це наступним
способом: працювати самостійно як незалежний агент, організувати офіс і
найняти співробітників або купити франшизу відомої фірми.
Одна з найважливіших частин вашої роботи - допомогти своєму клієнтові знайти
відповідний спосіб фінансування, який дозволить їм придбати майно навіть
тоді, коли ринок до цього не має, і коли гроші заробити важко. Для
цього ви повинні знати і розбиратися у всіх доступних способи фінансування,
пропоновані місцевими банками та професійними асоціаціями.
Агент просто зобов'язаний забезпечити найкращі умови для свого клієнта і допомогти їм
зробити покупку, яка принесе йому бажане.
Цей бізнес потребує багато енергії і часу. Ви будете займатися постійним
пошуком клієнтів. Бізнес може піти на дно, якщо ви будете сидіти і чекати,
коли продавці і покупці самі з'являться. Варіантів пошуку багато. Пробуйте
різні. Поспостерігайте за своїми конкурентами, що вони роблять. Застосуйте
підхід у себе.
На ринок нерухомості впливають різні фактори: загальна економічна
ситуація в країні, банківські продукти, ставки, податки ит.п. Але ринок це
існує давно, що гарантує на ньому якусь стабільність.
ОРЕНДНЕ АГЕНТСТВО
Бізнес на оренді не вимагає великих вкладень і спеціальної освіти. Зате
потенціал зростання у нього величезний. Технологія проста-представляючи інтереси
власників нерухомості, ви розміщуєте рекламу, показуєте товар,
розпоряджаєтеся орендою, і керуєте майном, отримуючи відсоток від доходу
(близько 10%).
Після здачі приміщення в оренду агенту потрібно лише збирати гроші один раз в
місяць і передавати їх господареві. Вдалий клієнт може знімати приміщення протягом
декількох років, і забезпечити агента стабільними відрахуваннями.
До послуг агентів вдаються власники, які живуть в іншому місті, або за
містом, і не в змозі керувати своїм майном. Ці зобов'язання бере на
себе агент.
Зазвичай орендний агент працює через агентство по нерухомості або брокера. В
деяких випадках оплата за управління майном становить додатковий
дохід для агента з нерухомості або для брокера, але іноді брокер працює з
незалежним агентством по оренді.
Перш ніж приступати до роботи агентом, необхідно визначити, наскільки агенти
затребувані у вашій області. Огляньте газети на предмет того, хто і що
рекламує. Якщо ринок праці агентів з оренди не насичений, поговоріть з парою
агентів з нерухомості (які не працюють з орендою) щодо можливості
кооперації. Вони будуть передавати вам клієнтів на оренду, а ви будете
рекомендувати їх у разі, якщо до вас звернуться потенційні продавці або
покупці нерухомого майна.
Намагайтеся віддавати добром за послугу, коли агент з нерухомості надсилає вам
клієнта. Зробіть подарунок або запросіть на обід. Зробіть так, щоб їм було
вигідно з вами працювати.
Не забудьте складати договори з власниками нерухомості та орендарями. В
документи можна відобразити свої умови роботи.
В договорі з власником ви повинні прописати мінімальну орендну плату, і все
умови, на яких наполягає власник відносно тварин, дітей, та інше.
Чим більше таких умов прописано в договорі, тим краще, адже передбачити всі
випадковості неможливо.
У договорі повинно бути відображено і ваше право отримувати орендну плату і депозит,
замовляти і оплачувати господарські роботи з отриманих коштів,
рекламувати і показувати нерухоме майно, і проводити будь-які дії в
судовому порядку. Прописана в ньому має бути і ваша оплата.
Згодом ви розробите свій оптимальний бланк договору, який передбачає
всі випадковості. Головне при роботі з власниками - постійно інформувати їх.
Власник повинен бути інформований про стан свого майна, що може
вплинути на їх актуальний або потенційний дохід. Як довірена особа, ви
повинні особисто оглядати власність, наприклад, раз в місяць, і оповіщати
власників про можливі проблеми.
Другий важливий контракт - ваш контракт з мешканцями - угода про оренду.
Стандартний бланк договору може бути доопрацьований і виправлений з урахуванням
напрацьованого досвіду та обставин.
Займаючись цим бізнесом, ви повинні
постійно давати рекламні оголошення - у всіх популярних газетах. Реклама
приваблює не тільки потенційних орендарів, але власників нерухомості,
виставляючи вас надійним агентом.
Крім того, самі активно шукайте замовників, регулярно переглядайте газети і
телефонуйте за оголошенням здачі в найом, особливо, якщо вказано міжміський
телефон.
Надрукуйте собі візитні картки і роздавайте їх усім знайомим.
Єдина проблема в цьому бізнесі, з якою стикаються ріелтори, це
недобросовісний квартиронаймач. Уникнути її можна, запитуючи рекомендації
потенційних клієнтів.
