Власний бізнес керуюча компанія (ТСЖ). Управління багатоквартирним будинком
Вміння спілкуватися і переконувати людей, одна з головних складових успіху керуючої компанії. Для жителів будинків вам потрібно створити комфортні умови життя при цьому не забуваючи про себе...
Керуюча компанія являє собою організацію, яка здійснює облік споживання води, електроенергії, газу, а також забезпечує оптимізацію квартирної плати. Головне - переконати мешканців у тому, що передача управління будинком керуючої компанії для них виявиться вигідною. На практиці це зробити зовсім нескладно, достатньо всього лише на загальних зборах мешканців будинку оповістити, що в такому випадку сума комунальних платежів скоротитися для них у 2-3 рази. Для того, щоб передача була затверджена необхідно заручитися згодою простої більшості мешканців, тобто отримати згоду не менше ніж 50% осіб + один голос.
Наприклад, якщо ви хороший менеджер і до того ж економіст або бухгалтер, що має час і бажання займатися фінансовими питаннями експлуатації будинку, Власникам може виявитися більш вигідним найняти вас на виконання функцій управителя, а не наймати людину з боку. Якщо серед Власників підбереться ціла група професійно підготовлених осіб, які мають бажання і можливість займатися управлінням будинком, можна створювати ТСЖ для виконання функцій управління в повному обсязі самостійно. Якщо в будинку знайшлися відповідальні особи, але вони не досить професійно підготовлені, або ж є хороші фахівці, але не мають достатнього часу на управління будинком, то також можна створювати ТСЖ, передавши за договором частину функцій управління сторонньої професійної керуючої організації або керуючому.
Необхідно знати, що в будь-якому випадку, коли Власники не виконують всі функції управління самостійно, а передають їх іншим особам, своє початкове право на управління спільним майном вони не втрачають.
Скорочення витрат є організація системи обліку водопостачання. Згідно з нормами, чинними в Росії, розрахунок за воду здійснюється виходячи з витрати води в обсязі 300 літрів на добу на одну людину, що набагато більше реально спожитих обсягів. Вирішити цю проблему і скоротити витрати на 50-60% можна за допомогою встановлення загального водолічильника.
Варто відзначити, що така ж ситуація складається і з електроенергією і газом - за рахунок встановлення лічильників можна істотно знизити витрати. У підсумку, грамотне управління будинком здатне забезпечити зменшення розміру комунальних платежів в 4-5 разів.
ТСЖ або інше житлове об'єднання, створене в будинку, привертає найманого керуючого або керуючу організацію. У цьому випадку можливі два варіанти.
Перший варіант. ТСЖ практично всі управлінські функції передає управителю або керуючої організації, укладаючи з ними договір управління і залишаючи за собою мінімум функцій, наприклад, контрольну та по збору коштів Власників. Найманий керуючий або керуюча організація укладають договори з підрядними житловими організаціями на утримання та поточний ремонт будинку і ресурсопостачальними організаціями на надання комунальних послуг. Претензії щодо якості робіт пред'являють Власники ТСЖ, яке на підставі договору управління ці претензії перевіряє та передає організації, що управляє, а та, відповідно, - підрядним організаціям, відповідальним за виконання тих чи інших робіт.
Другий варіант, коли ТСЖ частина функцій управління залишає за собою, а частина передає сторонній організації. При цьому ТСЖ може самостійно виконувати і ряд робіт з утримання і ремонту будинку, залучаючи чи не залучаючи для цього підрядні організації.
Якщо будинок - це новобудова, де не так багато суттєвих недоробок, і його технічний стан задовільний, будь керуючої організації (ТСЖ, приватної, самим власникам) економічно вигідно займатися управлінням такого об'єкта. Робіт по поточному ремонту будинку трохи, отже, не багато і витрат, а зібрати з Власників можна досить і без особливої праці (якщо в будинку основний обсяг приміщень знаходиться в приватній власності, то Власники таких будинках, як правило, заможні люди). Проблеми з капітальним ремонтом в таких будинках також не актуальні (в розумінні строковості його проведення). Склад Власників також більш або менш однорідний. Ця обставина полегшує проведення інформаційно-роз'яснювальної роботи серед мешканців.
Для того щоб створити власну керуючу компанію необхідно, насамперед, провести її реєстрацію в податкових органах. Цей процес займе приблизно тиждень і не зажадає багато сил. Далі необхідно знайти багатоквартирний будинок і помістити оголошення про послуги, що надаються компанією, після чого зібрати і провести загальні збори мешканців будинку. У разі отримання згоди мешканців слід укласти прямі договори з водоканалом, енергозбуту, постачальниками газу та ін., встановити загальні лічильники споживання води, газу, електроенергії, за яким, власне, і будуть здійснюватися розрахунки з постачальниками.
Плата за обслуговування житлового будинку, як правило, встановлюється фіксована для кожного мешкає в ньому. Наприклад, при фіксованій платі рівної 500 рублів на місяць, житловий будинок на 120 квартир принесе керуючої компанії 60 тис. рублів.
